Met de huurprijscheck ontdek je wat je woning volgens de wet maximaal mag kosten. Betaal je meer, dan kan je huur omlaag. Ik ben Jan Louwers, jurist en specialist in huurverlaging, en op deze pagina leg ik uit hoe de check werkt, waar hij vaak misgaat, en wat je kunt doen met de uitkomst.
Eerst het belangrijkste: de huurprijscheck kun je gratis zelf doen. Reken op een half uur. Hieronder staat precies hoe, en waar je op moet letten.
De huurprijscheck is een rekentool van de Huurcommissie. Je vult de kenmerken van je woning in, en de tool berekent hoeveel punten je woning krijgt. Bij dat aantal punten hoort een wettelijk maximum aan kale huur.
Punten krijg je onder meer voor de oppervlakte, de WOZ-waarde, het energielabel, de keuken, de badkamer en een eventuele buitenruimte. Hoe beter en groter de woning, hoe meer punten, hoe hoger de huur mag zijn.
Betaal je meer dan dat maximum, dan is je huur te hoog en kan de Huurcommissie hem verlagen. Betaal je minder, dan zit je goed.
Kale huur betekent: de huur zonder servicekosten, gas, water en licht. Alleen dat bedrag telt mee.
Je hebt geen DigiD nodig en het kost niets. Reken op een half uur.
De oppervlakte van je woning. Meet je kamers zelf op, of kijk op wozwaardeloket.nl. Daar staat het totale woonoppervlak.
De WOZ-waarde. Die staat ook op wozwaardeloket.nl.
Het energielabel. Dat zoek je op via ep-online.nl. Hier gaat het vaak mis, dus lees het volgende stuk goed.
De voorzieningen in je woning. Keuken, badkamer, verwarming, buitenruimte.
Aan het eind krijg je een puntentelling en een maximale huurprijs, die je kunt downloaden als pdf. Bewaar dat bestand, want dat heb je later nodig.
Van alle onderdelen is het energielabel het onderdeel waar de meeste fouten in sluipen. En het weegt zwaar: het verschil tussen een label dat wel en niet meetelt, kan tientallen punten schelen.
Waarom dat in je voordeel kan werken. Telt je label niet mee, dan bepaalt het bouwjaar van je woning de punten voor de energieprestatie. Dat levert meestal minder punten op, want bij het bouwjaar wordt geen rekening gehouden met isolatie of andere verbeteringen die later zijn aangebracht. En minder punten betekent een lagere maximale huurprijs, dus meer ruimte voor verlaging. Bij oudere woningen scheelt dat flink.
De huurprijscheck controleert dit niet. De tool accepteert elk label dat je invult, ook een label dat juridisch niet meetelt. Vul je er een in die niet geldt, dan krijg je te veel punten, komt er een te hoge maximale huurprijs uit, en concludeer je dat je huur wel meevalt. Terwijl je zaak juist sterk was. Dat verschil kan honderden euro's per maand zijn.
Daarom is dit het onderdeel waar je even goed moet kijken.
Zoek je adres op ep-online.nl. Er zijn drie soorten, en twee ervan tellen mee.
Staat er Berekening volgens NTA 8800? Dan telt je label mee.
Staat er EI geldig voor WWS met een getal erachter? Dan telt je label ook mee.
Staat er alleen een labelklasse, zonder EI en zonder berekeningsmethode? Dan heb je een vereenvoudigd label, en dat telt niet mee voor de puntentelling. Ook niet als er “geldig tot 2030” bij staat.
Ook een label van het juiste type kan alsnog afvallen. Loop deze vier dingen na.
Is het label nog geldig? Kijk naar Geldig tot. Een label is maximaal tien jaar geldig. Is die datum verstreken, dan telt het niet meer mee, welk type het ook is.
Is het label opgenomen voordat je contract inging? Kijk naar de opnamedatum, niet naar de registratiedatum. Ligt die opnamedatum na de ingangsdatum van je huurcontract, dan telt het label niet mee. Ook niet als het inhoudelijk klopt. Er wordt gekeken naar de situatie op de dag dat je contract inging, en toen was dat label er nog niet.
Klopt de oppervlakte op het label? Staat er een oppervlakte op die sterk afwijkt van je woning, dan is het label niet geldig. Dat komt vaker voor dan je denkt, bijvoorbeeld als het label ooit voor een groter of anders ingedeeld deel van het pand is opgesteld.
Is het label voor jouw woning afgegeven? Een label voor het hele pand of complex telt niet mee voor jouw puntentelling.
Valt je label op een van deze punten af, dan reken je met het bouwjaar. Twijfel je? Vul in wat je denkt dat klopt en meld je aan; ik controleer het label als ik je dossier beoordeel.
De WOZ-waarde bij gesplitste panden. Woon je in een pand dat niet kadastraal is gesplitst, bijvoorbeeld een verbouwd herenhuis met meerdere appartementen, dan is de WOZ-waarde van het hele pand niet zomaar die van jouw woning. Dat vraagt een aparte berekening.
De oppervlakte. Niet elke vierkante meter telt mee. Gangen en overlopen tellen bijvoorbeeld niet, en bij schuine daken telt alleen het deel waar het plafond hoog genoeg is. Er wordt binnenmaats gemeten, van muur tot muur.
Dat hoeft geen probleem te zijn, en het is een reden om gewoon te beginnen.
Vul de check in met je beste inschatting en meld je aan met de uitkomst. Ik controleer elke puntentelling die binnenkomt. Heb je een fout gemaakt, dan zie ik dat als ik je dossier beoordeel, en dan corrigeer ik het.
Dat is voor de meeste mensen de slimste route: je doet de check gratis zelf, en je krijgt alsnog de zekerheid van een specialist die ernaar kijkt.
Dan doe ik hem voor je, voor € 95.
Ik zeg er eerlijk bij: je kunt hem gratis zelf doen, en voor de meeste mensen is dat de betere keuze. Dat bedrag is een vergoeding voor mijn tijd, geen verdienmodel. Je betaalt het ook als blijkt dat je huur niet te hoog is, want ik reken voor mijn werk en niet voor de uitkomst.
Deze route is vooral handig als je er geen tijd voor hebt, of als je situatie ingewikkeld is: een niet-gesplitst pand, een woning met veel gedeelde ruimtes, of twijfel over je energielabel.
Alles wat daarna komt, het hele traject richting een lagere huur, gaat op basis van no-cure-no-pay. Daar betaal je pas voor als je huur echt omlaag is.
Dit is de vraag waar de meeste mensen op vastlopen. De check zegt dat je huur te hoog is, en dan?
De uitkomst van de huurprijscheck is een berekening, geen besluit. Je verhuurder hoeft er niets mee. Om je huur echt omlaag te krijgen, moet de Huurcommissie een uitspraak doen. Daar zijn twee routes voor, en welke voor jou geldt hangt vooral af van hoe lang je huurcontract loopt.
Loopt je contract korter dan zes maanden? Dan kun je de aanvangshuurprijs laten toetsen. Dat is de gunstigste route. Je huur gaat omlaag met terugwerkende kracht tot de eerste dag van je contract, en de huur die je te veel hebt betaald krijg je terug.
Let op: die zes maanden zijn hard. Ben je te laat, dan vervalt deze route definitief.
Loopt je contract langer dan zes maanden? Dan gaat het via een huurverlagingsvoorstel aan je verhuurder. Reageert hij niet of wijst hij af, dan beslist de Huurcommissie. Je huur gaat vanaf dat moment omlaag, maar je krijgt niets terug over de periode daarvoor.
Uitzondering: een kort tijdelijk contract van vóór 1 juli 2024. Heb je een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar dat vóór 1 juli 2024 is ondertekend? Dan geldt de gewone termijn van zes maanden niet. Je kunt het verzoek indienen zolang je contract loopt, en daarna nog tot zes maanden na de einddatum. Verhuis je eerder dan de datum die in je contract staat, dan telt je vertrekdatum. Voor tijdelijke contracten die op of na 1 juli 2024 zijn ondertekend, bestaat deze uitzondering niet.
Meer hierover lees je in mijn artikel over te veel betaalde huur terugvragen.
Beide routes lopen via een procedure met eisen, termijnen en documenten. Dat is precies wat ik voor je uit handen neem.
Ik voer de zaak van begin tot eind. Ik beoordeel je dossier, kies de route die het meeste oplevert, stel de stukken op en dien het verzoek in binnen de termijn. Ik doe het contact met je verhuurder, bereid de woningopname voor, controleer het onderzoeksrapport van de Huurcommissie en dien daarop de reactie in. Op de digitale zitting voer ik het woord namens jou. Komt er een uitspraak, dan zorg ik dat je verhuurder hem uitvoert en dat te veel betaalde huur ook echt bij je terechtkomt.
Wat jij nog doet is bewust weinig: een machtiging tekenen, je huurcontract en een paar documenten aanleveren, iemand de deur laten opendoen voor de onderzoeker, en beslissen als er een schikkingsvoorstel komt. Met mijn advies erbij.
Verder hoor je van mij hoe je zaak ervoor staat, ook als er even niets gebeurt. Dat is bij de Huurcommissie regelmatig het geval.
Wil je het hele traject stap voor stap zien? Dat staat op Hoe het werkt.
Ja. De huurprijscheck van de Huurcommissie is gratis en je hebt er geen account voor nodig. Laat je hem door mij doen, dan kost dat € 95.
Reken op ongeveer een half uur, als je de gegevens bij de hand hebt.
Ja. Of je woning in de vrije sector valt, wordt bepaald door het aantal punten, niet door wat er in je contract staat. Komt je woning uit op 186 punten of minder, dan is je huur gereguleerd en geldt er een wettelijk maximum, ook als je woning als vrije sector is verhuurd. Pas boven de 186 punten is een woning echt geliberaliseerd.
Juist rond die grens valt vaak veel te halen. Een woning die net onder de 186 punten uitkomt, is als vrije sector verhuurd terwijl er een maximale huurprijs geldt.
Nee. Huurverlaging aanvragen is geen geldige reden om je huurcontract te ontbinden. Je huurbescherming blijft gewoon gelden.
Nee. De Huurcommissie stelt vast wat je maximaal mag betalen. Ligt je huur daaronder, dan verandert er niets. Je gaat er nooit op achteruit.
Dat bepaalt de Huurcommissie, niet ik. Gemiddeld duurt een procedure enkele maanden. Ik hou je onderweg op de hoogte, maar ik doe geen toezeggingen over iets wat een ander bepaalt.
Dan hoef je niet opnieuw te beginnen. Meld je aan met je huurprijscheck, dan kijk ik ernaar en zeg ik je wat er mogelijk is.
