Te veel huur betaald? Zo vraag je het terug, en tot wanneer

Ja, te veel betaalde huur kun je terugkrijgen als de Huurcommissie de huur toetst die je bij de start van je contract bent gaan betalen. Is die te hoog, dan geldt de lagere huur vanaf het begin van je contract, en wat je sinds die datum te veel hebt betaald, krijg je terug. Die toetsing vraag je aan binnen zes maanden na de ingangsdatum van je huurcontract; bij sommige tijdelijke contracten kan het ook later nog.

Ik ben mr. Jan Louwers, de jurist achter Huurfix. In dit artikel leg ik uit hoe dat terugkrijgen werkt, hoeveel het in mijn zaken scheelde, hoe het geld bij je terugkomt en wat je kunt doen als de termijn voorbij is.

Wanneer krijg je te veel betaalde huur terug?

Het draait om de toetsing van je aanvangshuurprijs: een controle of de huur waarmee je contract begon wel klopt. Vindt de Huurcommissie die huur te hoog, dan stelt ze een lagere huurprijs vast. Die geldt niet pas vanaf de uitspraak, maar met terugwerkende kracht vanaf de ingangsdatum van je contract. Alles wat je sinds die dag meer betaalde, blijkt dan achteraf te veel, en dat verschil krijg je terug.

Of je huur te hoog is, zie je met de huurprijscheck. Daar leg ik ook uit waar het bij het invullen het vaakst misgaat.

Krijg ik ook iets over de maanden hiervoor?

Ja, bij deze toetsing wel.

Een rekenvoorbeeld: betaal je € 450 per maand te veel, het landelijke gemiddelde, en loopt je contract acht maanden als de Huurcommissie de huurverlaging uitspreekt, dan gaat je huur € 450 per maand omlaag en krijg je 8 × € 450 = € 3.600 terug.

Een procedure kost tijd, dus tijdens de rit betaal je vaak nog een paar maanden de oude huur door. Ook die maanden tellen mee, want de verlaging gaat terug tot het begin.

Hoeveel kan het schelen?

In de puntenzaken die de Huurcommissie in 2025 in het voordeel van de huurder besliste, ging de huur gemiddeld € 450 per maand omlaag. Dat staat in het jaarverslag 2025 van de Huurcommissie, over ruim 1.000 zaken. Met dat gemiddelde en een uitspraak acht maanden na de start van je contract krijg je zo’n € 3.600 terug.

Hoe krijg ik het geld terug?

Dat verreken je met je volgende huur: je betaalt een of meer maanden minder, tot het verschil weg is. Bij de uitspraak schrijf ik je precies op hoeveel.

En als ik er niet meer woon?

Lukt verrekenen niet, bijvoorbeeld omdat je er niet meer woont, dan krijg je van mij een tekst die je naar je verhuurder kunt sturen. Betaalt hij dan nog niet, dan verwijs ik je door naar een deurwaarder die het bedrag in jouw opdracht kan innen.

Reken je ook over wat ik terugkrijg?

Nee. Je betaalt pas achteraf, als je verhuurder heeft ingestemd met mijn voorstel of als de Huurcommissie de huurverlaging heeft uitgesproken. Je betaalt mij dan eenmalig 3 × de verlaging per maand, inclusief 21% btw en alle kosten. Daarna is de lagere huur helemaal voor jou, en over huur die je terugkrijgt, reken ik niets. Na drie maanden lagere huur heb je het terugverdiend. Alle bedragen en rekenvoorbeelden staan op de pagina prijzen.

Tot wanneer kan ik dit doen?

De toetsing van je aanvangshuurprijs kun je aanvragen tot zes maanden na de ingangsdatum van je huurcontract. Bij sommige tijdelijke contracten kan het ook later nog. Het hangt af van je situatie, en dat zoek ik voor je uit. Zit je nog binnen die zes maanden, dan is dit het moment om te kijken.

De termijn is voorbij. Kan er dan nog iets?

Ja: een huurverlaging op punten, als je woning gereguleerd is en je huur hoger ligt dan het maximum dat bij de punten van je woning hoort. Die verlaging werkt alleen vooruit: de lagere huur gaat in op de peildatum, een datum na het voorstel aan je verhuurder, en over de maanden daarvoor krijg je niets terug. Het is goed om dat verschil te kennen.

Wil je weten of dit voor jouw situatie geldt? Doe de gratis huurprijscheck en zie binnen een paar minuten of je huur te hoog is. Meer antwoorden vind je bij de veelgestelde vragen, en wie ik ben lees je in Is Huurfix betrouwbaar?

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:249: de termijn van zes maanden voor de toetsing van de aanvangshuurprijs.
• Huurcommissie, Huurprijs bij een nieuw of tijdelijk contract beoordelen.
• Huurcommissie, Jaarverslag 2025: gemiddelde huurverlaging in puntenzaken die de huurder won.