Naar de Huurcommissie: kan mijn verhuurder iets terugdoen?

Kort antwoord: nee, je verhuurder mag je huurcontract niet opzeggen omdat je naar de Huurcommissie gaat. Een verhuurder mag alleen opzeggen om een van de redenen die de wet noemt (artikel 7:274 BW), en een zaak bij de Huurcommissie is daar geen van. Stem je niet in met een opzegging, dan beslist de rechter, en tot die tijd loopt je huur gewoon door. Dreigt je verhuurder je huur op te zeggen omdat je klaagt, dan noemt de overheid dat intimidatie onder de Wet goed verhuurderschap, en dat kun je melden bij je gemeente. Of je huur te hoog is, zie je in een paar minuten met de gratis huurprijscheck.

Mag je verhuurder je eruit zetten omdat je naar de Huurcommissie gaat?

Nee. Je verhuurder mag je hier niet om uit je huis zetten. Volgens Volkshuisvesting Nederland, de website van de overheid over wonen, mag een verhuurder alleen opzeggen om een reden die in de wet staat. Artikel 7:274 BW noemt ze, de belangrijkste zijn:

1. je gedraagt je niet als een goede huurder, bijvoorbeeld bij een huurachterstand of overlast;
2. je verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik;
3. je weigert een redelijk voorstel voor een nieuw huurcontract;
4. je verhuurder wil de plek gebruiken zoals het omgevingsplan dat voorschrijft, bijvoorbeeld als er iets anders gebouwd wordt.

Daarnaast noemt de wet een paar redenen voor bijzondere situaties, bijvoorbeeld als je een kamer huurt in het huis waar je verhuurder zelf woont. Elke andere reden telt niet: een opzegging om een reden die niet in artikel 7:274 staat, is volgens artikel 7:271 BW nietig. Voor een kamer in het huis van je verhuurder gelden in de eerste negen maanden eigen regels. Een zaak bij de Huurcommissie staat er niet tussen. Twee details uit dezelfde bron die er in de praktijk toe doen: weiger je een voorstel dat alleen over de huurprijs gaat, dan is dat geen reden om op te zeggen. En de woning verkopen is geen dringend eigen gebruik. Verkopen is alleen een reden in één bijzonder geval: een particuliere verhuurder die maar één woning verhuurt, daar vlak voor jouw huur minstens twee jaar zelf woonde, en in je huurcontract heeft laten zetten dat hij na een afgesproken termijn mag opzeggen om te verkopen. Ook dan stelt de wet nog meer voorwaarden, onder meer over de termijn.

Wat moet een verhuurder doen om je huurcontract te beëindigen?

Volgens Volkshuisvesting Nederland moet hij opzeggen met een aangetekende brief of via een deurwaarder, en daarin de reden noemen. De opzegtermijn is minstens drie maanden, met een maand extra voor elk volledig jaar dat je er woont, tot zes maanden. Je krijgt zes weken om schriftelijk te laten weten of je instemt.

De huur eindigt alleen als jij schriftelijk instemt. Doe je dat niet, dan kan alleen de rechter de huur beëindigen (artikel 7:272 BW). De rechter kijkt alleen naar de reden die in de opzegging staat, en wijst hij de vordering af, dan wordt je huur verlengd (artikel 7:273 BW). Mijn advies: zet nooit je handtekening onder een opzegging of een "afspraak om te vertrekken" voordat je er advies over hebt gevraagd.

En als je een tijdelijk huurcontract hebt?

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten: een nieuwe huurder krijgt in principe een contract voor onbepaalde tijd. Volgens de Rijksoverheid mag een tijdelijk contract nu alleen nog in uitzonderingen, bijvoorbeeld voor studenten die voor hun studie in een andere gemeente huren.

Heb je een tijdelijk contract dat vóór 1 juli 2024 is gesloten, dan gelden daarvoor nog de regels van vóór die datum. Of het op de einddatum afloopt, hangt af van hoe lang het contract is en of je verhuurder je op tijd schriftelijk liet weten dat het afloopt; doet hij dat niet, dan loopt een kort tijdelijk contract door voor onbepaalde tijd. Hoe dat ook uitvalt: die einddatum lag al vast in je contract en staat los van een zaak bij de Huurcommissie. Voor huur onder de Leegstandwet gelden eigen regels.

Gaat mijn huur hierdoor omhoog?

Nee. In het slechtste geval blijft je huur zoals hij is. De gewone jaarlijkse huurverhoging blijft wel bestaan, binnen de regels die daarvoor gelden. Volgens de Huurcommissie mag een verhuurder van een sociale huurwoning de huur in de regel één keer in de twaalf maanden verhogen, binnen een wettelijk maximum.

Wat als je verhuurder dreigt of druk zet?

Sinds 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap. Volgens Volkshuisvesting Nederland mag een verhuurder je niet intimideren. Als voorbeelden noemt de overheid: dreigen met het beëindigen van je huurcontract omdat je klaagt, dreigen met het afsluiten van gas, water of licht, en berichten waarin hij dreigt je iets aan te doen.

Elke gemeente moet een meldpunt hebben voor ongewenst verhuurgedrag. Valt je melding onder de wet, dan onderzoekt de gemeente de zaak. Overtreedt je verhuurder de regels, dan kan de gemeente hem eerst officieel waarschuwen en daarna een boete opleggen of een last onder dwangsom, een bedrag dat hij moet betalen zolang hij niet stopt. In het uiterste geval kan de gemeente het beheer van de woning overnemen. Word je bedreigd, dan kun je ook aangifte doen bij de politie.

Wat doe je als het toch gebeurt?

1. Leg alles vast. Bewaar brieven, e-mails en appjes. Gebeurt er iets aan de deur of aan de telefoon, schrijf dan meteen op wanneer het was en wat er gezegd werd.
2. Reageer schriftelijk en teken niets onder druk. Je hoeft niet in te stemmen met een opzegging, en zonder jouw instemming beslist de rechter.
3. Meld het bij je gemeente. Zoek op de website van je gemeente naar het meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag. Bij bedreiging: aangifte bij de politie.
4. Laat het contact lopen via iemand met juridische kennis.

In mijn werk zie ik dat de meeste spanning zit in het rechtstreekse contact tussen huurder en verhuurder. Daarom regel ik dat contact voor je. Het contact met je verhuurder loopt via mij, en weet je verhuurder dat je juridische bijstand hebt, dan blijft het zakelijk.

Zelf doen of laten doen?

Je kunt het zelf doen: zelf de punten tellen, zelf het voorstel aan je verhuurder sturen en zelf het verzoek bij de Huurcommissie indienen. Dan voer je ook zelf het contact met je verhuurder.

Je kunt het ook aan mij overlaten. Jij doet de huurprijscheck, stuurt je huurcontract en je laatste huurverhogingsbrief, en tekent de machtiging. Ik regel alles met je verhuurder en zo nodig bij de Huurcommissie. Je betaalt pas achteraf, als je verhuurder heeft ingestemd met mijn voorstel of als de Huurcommissie de huurverlaging heeft uitgesproken. Wat het kost, staat op de pagina prijzen. Het slechtste geval? Dat de Huurcommissie de huurverlaging niet uitspreekt. Dan blijft alles zoals het is, en je betaalt mij niets.

In het kort
Naar de Huurcommissie gaan is geen reden waarom je verhuurder je huur mag opzeggen. Hij mag alleen opzeggen om een reden die in de wet staat, en stem je niet in, dan beslist de rechter. Je huur gaat door je zaak niet omhoog; de gewone jaarlijkse verhoging blijft wel bestaan. Dreigen omdat je klaagt is intimidatie en kun je melden bij je gemeente.

Wil je weten of je huur te hoog is? Doe de gratis huurprijscheck. In een paar minuten zie je of je huur omlaag kan.

Bronnen

• Volkshuisvesting Nederland, Vijf redenen om de huurovereenkomst op te zeggen: de belangrijkste redenen, elke andere reden telt niet, een voorstel alleen over de huurprijs is geen reden en verkoop is geen dringend eigen gebruik.
• Volkshuisvesting Nederland, Procedure beëindigen huurcontract: aangetekend of via een deurwaarder, de reden noemen, de opzegtermijn, zes weken, de rechter.
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:271: opzeggen met een aangetekende brief of deurwaarder, met de reden erin, de opzegtermijn en zes weken; een andere reden dan in artikel 7:274 maakt de opzegging nietig.
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:274: de redenen waarom een verhuurder mag opzeggen, ook verkoop door een particuliere verhuurder die er zelf woonde, alleen met een verkoopbeding in het huurcontract (lid 1 onder h en lid 7).
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:272: zonder instemming van de huurder beslist de rechter.
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:273: de rechter kijkt alleen naar de reden in de opzegging; wijst hij af, dan loopt de huur door.
• Volkshuisvesting Nederland, Vaste huurcontracten de norm: de Wet vaste huurcontracten sinds 1 juli 2024; een nieuwe huurder krijgt een contract voor onbepaalde tijd.
• Rijksoverheid, Wanneer kan ik tijdelijk huren?: de uitzonderingen op het vaste contract.
• Wet vaste huurcontracten, Staatsblad 2023, 480: voor tijdelijke contracten van vóór 1 juli 2024 blijven de oude regels gelden.
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:271 zoals het gold tot 1 juli 2024: wanneer een tijdelijk contract afloopt, de schriftelijke mededeling vooraf en verlenging als die ontbreekt.
• Huurcommissie, Jaarlijkse huurverhoging beoordelen: één keer in de twaalf maanden, binnen een wettelijk maximum.
• Volkshuisvesting Nederland, Wet goed verhuurderschap voor huurders: het verbod op intimidatie met voorbeelden, het meldpunt van de gemeente en wat de gemeente kan doen.