Is mijn huur te hoog? Zo weet je het zeker

Kort antwoord: of je huur te hoog is, hangt niet af van wat je buren betalen of van wat huren in je stad gemiddeld kosten, maar van de punten van je woning. Valt je woning onder de huurregels, dan hoort bij die punten een wettelijk maximum aan kale huur. Betaal je meer, dan is je huur te hoog en kan de Huurcommissie hem verlagen. In een paar minuten zie je het met de gratis huurprijscheck.

Welke huur telt: wat is de kale huur?

Alleen je kale huur telt: de huur zonder servicekosten en zonder gas, water en licht. In je huurcontract staat meestal welk deel kale huur is en welk deel servicekosten. Betaal je één bedrag "all-in", dan moet die kale huur er eerst uit worden gehaald. Kijk dus niet naar het totaal dat je elke maand overmaakt, maar naar de kale huur.

Hoe bepalen punten je maximale huur?

Je woning krijgt punten volgens het puntenstelsel, officieel het woningwaarderingsstelsel. Punten komen onder meer van de oppervlakte, het energielabel, de WOZ-waarde, de keuken, de badkamer en een eventuele buitenruimte. Bij elk aantal punten hoort een maximale kale huur. De overheid past die bedragen elk jaar op 1 januari aan. Voor sommige woningen, zoals een monument, een nieuwbouwwoning in de middenhuur en vanaf 2027 een woning waarvan de punten voor de WOZ-waarde zijn begrensd, komt er een opslag op dat maximum.

Twee grenzen uit de tabellen van 2026 en 2027: bij 143 punten is de maximale kale huur € 932,93 in 2026 en € 959,71 vanaf 1 januari 2027, bij 186 punten € 1.228,07 en € 1.263,32. Meer punten betekent een hogere maximale huur, minder punten een lagere. Welk jaar voor jou telt, hangt af van de route die je hieronder leest: laat je de huur toetsen waarmee je contract begon, dan telt de datum waarop je contract inging; stuur je je verhuurder een voorstel, dan telt de ingangsdatum van dat voorstel. Een voorstel dat je nu doet, gaat in 2027 in.

Geldt er voor mijn woning wel een maximum?

Dat hangt af van het aantal punten en van wanneer je huurcontract werd gesloten, niet van of je verhuurder de woning vrije sector noemt. Is je huurcontract op of na 1 juli 2024 gesloten, dan geldt het maximum tot en met 186 punten, ook als je woning als vrije sector is verhuurd. Is het eerder gesloten, dan geldt het maximum in elk geval tot en met 143 punten. Lag je huur bij de start van dat contract niet boven de huurgrens die toen gold (de liberalisatiegrens), dan geldt het maximum ook bij meer punten.

Juist rond die grens kan veel te halen zijn. Een woning die net onder de grens uitkomt, is soms als vrije sector verhuurd terwijl er wel een maximale huur geldt.

Ik betaal € 1.100 voor een kleine studio. Is dat te veel?

Dat is aan de huur en de oppervlakte alleen niet te zien. Een kleine woning krijgt weinig punten voor de oppervlakte, en daarom is de kans groter dat je huur aan een maximum gebonden is. Maar het energielabel en de WOZ-waarde kunnen veel punten schelen. Wat wel vaststaat: is je huurcontract op of na 1 juli 2024 gesloten, dan is de maximale kale huur volgens de tabel bij 186 punten € 1.228,07 in 2026 en € 1.263,32 vanaf 1 januari 2027; alleen met een opslag zoals hierboven kan het maximum hoger liggen. Of jouw € 1.100 te hoog is, hangt af van de punten van jouw woning, en die telt de huurprijscheck voor je.

Waar gaat het bij het tellen vaak mis?

• Het energielabel. Niet elk label telt mee. Een vereenvoudigd label telt niet, ook niet als er een geldigheid tot 2030 bij staat. Telt het label niet mee, dan bepaalt het bouwjaar de punten, en dat levert vaak minder punten op. Hoe je dat nakijkt, staat op de pagina over de huurprijscheck.
• De oppervlakte. Er wordt binnenmaats gemeten, van muur tot muur, en niet elke vierkante meter telt mee. Gangen en het lage deel onder een schuin dak tellen bijvoorbeeld niet.
• De WOZ-waarde bij een gesplitst pand. Woon je in een pand dat niet kadastraal is gesplitst, dan is de WOZ-waarde van het hele pand niet zomaar die van jouw woning.

Mijn huur is te hoog. Wat kan ik doen?

De uitkomst van een check is een berekening, geen besluit: je verhuurder hoeft er nog niets mee. Om je huur echt omlaag te krijgen, zijn er twee routes.

1. Je contract loopt nog geen zes maanden. Dan kun je de huur waarmee je contract begon laten toetsen. Verlaagt de Huurcommissie die, dan geldt de lagere huur vanaf de eerste dag van je contract, en krijg je terug wat je te veel betaalde. Hoe dat werkt, lees je in Huur terugvorderen.
2. Je woont er al langer. Dan stuur je je verhuurder eerst een voorstel om de huur te verlagen. Stemt hij niet in, dan kan het verzoek naar de Huurcommissie. Verlaagt de Huurcommissie de huur, dan geldt de lagere huur vanaf de ingangsdatum uit je voorstel, niet over de tijd daarvoor. Je hebt recht op terugbetaling van wat je vanaf die datum te veel betaalde.

Hoeveel kan het schelen?

Landelijk kreeg de huurder in 2025 in 1.050 puntenzaken gelijk bij de Huurcommissie, en ging de huur in die zaken gemiddeld € 450 per maand omlaag. Dat zijn uitkomsten van andere huurders, geen voorspelling voor jouw woning: wat er bij jou kan, hangt af van je punten, je huur en de datum van je contract, en de Huurcommissie beslist.

Mag mijn verhuurder me eruit zetten als ik dit aanvraag?

Nee. Je verhuurder mag je hier niet om uit je huis zetten. En gaat mijn huur hierdoor omhoog? Ook niet: in het slechtste geval blijft je huur zoals hij is.

Zelf doen of laten doen?

Je kunt het zelf doen: zelf de punten tellen, zelf het voorstel aan je verhuurder sturen en zelf het verzoek bij de Huurcommissie indienen. Dan regel je ook zelf het contact met je verhuurder.

Je kunt het ook aan mij overlaten. Jij doet de huurprijscheck, stuurt je huurcontract en je laatste huurverhogingsbrief, en tekent de machtiging. Ik regel alles met je verhuurder en zo nodig bij de Huurcommissie, en weet je verhuurder dat je juridische bijstand hebt, dan blijft het zakelijk. Je betaalt pas achteraf, als je verhuurder heeft ingestemd met mijn voorstel of als de Huurcommissie de huurverlaging heeft uitgesproken. Wat het kost, staat op de pagina prijzen.

In het kort
Je huur is te hoog als je kale huur boven het maximum ligt dat bij de punten van je woning hoort. Volgens de tabel is dat maximum bij 143 punten € 932,93 in 2026 en € 959,71 vanaf 1 januari 2027, bij 186 punten € 1.228,07 en € 1.263,32. Of er voor jouw woning een maximum geldt, hangt af van de punten, van wanneer je huurcontract werd gesloten en, bij een contract van vóór 1 juli 2024, van je huur bij de start. Binnen zes maanden na de start van je contract kun je ook terugkrijgen wat je te veel betaalde.

Wil je weten of je huur te hoog is? Doe de gratis huurprijscheck; je ziet direct de uitslag.

Bronnen

• Volkshuisvesting Nederland, Maximale huurprijsgrenzen zelfstandige woningen per 1 januari 2026: de maximale kale huur per aantal punten, met € 932,93 bij 143 punten en € 1.228,07 bij 186 punten.
• Volkshuisvesting Nederland, Maximale huurprijsgrenzen zelfstandige woningen per 1 januari 2027: € 959,71 bij 143 punten en € 1.263,32 bij 186 punten.
• Huurcommissie, Huurprijscheck: de rekentool van de Huurcommissie voor de maximale huurprijs.
• Huurcommissie, Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte: hoe de punten worden geteld, ook energielabel en oppervlakte.
• Huurcommissie, Huurverlaging op puntenaantal: eerst een voorstel aan de verhuurder, de uitspraak noemt de datum waarop de lagere huur ingaat, en de grenzen van 143 en 186 punten bij contracten gesloten vóór of vanaf 1 juli 2024.
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:249: de toetsing van de aanvangshuur binnen zes maanden.
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:254: eerst een voorstel aan de verhuurder bij huurverlaging.
• Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, artikel 208e: contracten gesloten vóór 1 juli 2024 houden de oude regels; tot en met 143 punten geldt sinds 1 juli 2025 ook voor hen het maximum.
• Besluit huurprijzen woonruimte, artikel 8a: een opslag op de maximale huurprijs, onder meer voor een monument en een nieuwbouwwoning in de middenhuur; vanaf 1 januari 2027 komt artikel 8b erbij, voor een woning waarvan de punten voor de WOZ-waarde zijn begrensd.
• Huurcommissie, Jaarverslag 2025: 1.050 puntenzaken in het voordeel van de huurder, gemiddeld € 450 per maand lager.