Kennisbank

Vrije sector of niet? De grens bij 144 en 187 punten

Of je woning vrije sector is, hangt af van de punten, de datum van je contract en bij een ouder contract je huur bij de start. De grenzen van 2026 en 2027.

Jan Louwers

jurist, gespecialiseerd in huurprijzen

October 17, 2026
In het kort
Of je woning vrije sector is, hangt af van de punten van je woning en van de datum waarop je huurcontract werd gesloten, niet van wat je verhuurder zegt of het etiket in je contract. Is je contract op of na 1 juli 2024 gesloten, dan geldt er een maximale huur tot en met 186 punten. Volgens de tabel is dat maximum bij 143 punten € 932,93 in 2026 en € 959,71 vanaf 1 januari 2027, bij 186 punten € 1.228,07 en € 1.263,32. Pas vanaf 187 punten is je woning vrije sector. Is je contract eerder gesloten, dan telt ook je huur bij de start.

Kort antwoord: je woning is niet vrije sector omdat je verhuurder dat zegt of omdat het in je contract staat. Wat telt, zijn de punten van je woning volgens het puntenstelsel, en de datum waarop je huurcontract werd gesloten. Voor een contract van op of na 1 juli 2024 ligt de grens bij 187 punten. Doe de gratis huurprijscheck. In een paar minuten zie je of je huur omlaag kan.

Wat bepaalt of mijn woning vrije sector is?

Je woning krijgt punten volgens het woningwaarderingsstelsel, kortweg het puntenstelsel. Punten komen onder meer van de oppervlakte, het energielabel, de WOZ-waarde, de keuken, de badkamer en een buitenruimte. Bij elk aantal punten hoort een maximale kale huur: de huur zonder servicekosten.

Volgens de Huurcommissie kijk je eerst naar de datum waarop het contract werd gesloten. Dat is niet de datum waarop je huur ingaat, maar de dag waarop jij en je verhuurder allebei hadden getekend. Die datum bepaalt of de nieuwe regels van 1 juli 2024 voor je gelden. Een etiket als "vrije sector" in de advertentie of in het contract verandert daar niets aan.

De drie groepen sinds 1 juli 2024

Is je huurcontract op of na 1 juli 2024 gesloten, dan valt je woning volgens de Huurcommissie in een van drie groepen:

  • Tot en met 143 punten: sociale huur. Er geldt een maximale huur. Volgens de tabel is die bij 143 punten € 932,93 in 2026 en € 959,71 vanaf 1 januari 2027.
  • 144 tot en met 186 punten: middenhuur. Ook hier geldt een maximale huur. Bij 144 punten is die € 939,73 in 2026 en € 966,70 vanaf 1 januari 2027, bij 186 punten € 1.228,07 en € 1.263,32.
  • 187 punten of meer: vrije sector. Dan geldt er geen maximale huur.

Het verschil tussen 186 en 187 punten is dus groot: één punt minder en er geldt een maximum. Daarom loont het om precies te tellen. Een vast voorbeeld uit de praktijk: een vereenvoudigd energielabel telt niet mee, ook niet als er een geldigheid tot 2030 bij staat. Dan bepaalt het bouwjaar de punten voor energie, en dat kan minder punten opleveren.

Welk jaar telt?

De bedragen gaan elk jaar op 1 januari omhoog. Volgens de Huurcommissie telt het jaar van de peildatum, en die hangt af van de route. Laat je de huur toetsen waarmee je contract begon, dan telt de datum waarop je contract inging. Stuur je je verhuurder een voorstel om de huur te verlagen, dan telt de ingangsdatum van dat voorstel. Die datum ligt vroegst op de eerste dag na twee volle kalendermaanden: bij een voorstel van 10 januari is dat 1 april.

Mijn contract is van vóór 1 juli 2024. Wat dan?

Dan gelden de oude regels, met één belangrijke aanvulling. Volgens de Huurcommissie bepaalt bij zo'n contract de huur bij de start of je woning gereguleerd is. Lag die huur niet boven de liberalisatiegrens van het jaar waarin je contract inging, dan geldt de maximale huur, ook bij meer dan 143 punten. Zo staat het in het overzicht van Volkshuisvesting Nederland. Voor een contract dat in 2022 inging, was die grens € 763,47, in 2023 € 808,06 en in 2024 € 879,66. Is je contract in het ene jaar getekend en in het volgende ingegaan? Dan kan het verschil maken welke datum je neemt, want de Huurcommissie noemt in haar beleidsboek ook de dag van ondertekening.

Lag je huur bij de start wel boven die grens, dan is je woning in principe vrije sector gebleven. Behalve als je woning in de sociale sector valt; volgens de Huurcommissie is dat tot en met 143 punten. Dan kun je sinds 1 juli 2025 toch een huurverlaging op punten vragen. Heeft je woning 144 tot en met 186 punten, dan blijft het bij zo'n contract vrije sector.

Uitzonderingen die je moet kennen

  • Opslag op het maximum. Voor sommige woningen mag de verhuurder meer vragen dan de tabel: bijvoorbeeld 35 % bij een rijksmonument met een contract van op of na 1 juli 2024, 15 % bij een gemeentelijk of provinciaal monument en 10 % bij nieuwbouw in de middenhuur. Volgens de Huurcommissie maakt zo'n opslag van een woning in de middenhuur geen vrije sector; alleen de maximale huur gaat omhoog. De verhuurder moet aantonen dat de opslag geldt.
  • Rijksmonument met een contract van vóór 1 juli 2024. Dan krijgt de woning geen percentage erbij, maar 50 extra punten. Daardoor kan zo'n woning wel in de vrije sector uitkomen.
  • Begrensde punten voor de WOZ-waarde. Heeft een woning zonder die grens 187 punten of meer, dan mogen de punten voor de WOZ-waarde in de regel niet meer zijn dan 33 % van het totaal. Onder de 187 punten geldt die grens niet. Komt een woning door die grens onder de 187 punten, dan krijgt ze 186 punten en valt ze in de middenhuur. Vanaf 1 januari 2027 mag de verhuurder voor zo'n woning een opslag rekenen.
  • Huur die naar zijn aard kort is. Volgens de Huurcommissie kan zij geen uitspraak doen over een huurcontract dat naar zijn aard van korte duur is. Of dat zo is, beoordeelt zij per geval.

En een kamer?

De grenzen in dit artikel gaan over zelfstandige woningen: een woning met een eigen toegang en een eigen keuken, wasgelegenheid en toilet. Deel je een van die voorzieningen met anderen, of wonen er drie of meer mensen die samen geen vast huishouden vormen, dan is je woonruimte volgens de Huurcommissie meestal onzelfstandig. Voor een kamer gelden eigen punten en een eigen tabel.

Mijn woning blijkt toch niet vrije sector. Wat kan ik doen?

  1. Je contract loopt nog geen zes maanden. Dan kun je de huur waarmee je contract begon laten toetsen. Je verzoek moet binnen zes maanden na de ingangsdatum van je contract bij de Huurcommissie zijn; die termijn kan niet worden verlengd. Verlaagt de Huurcommissie de huur, dan geldt de lagere huur vanaf de eerste dag van je contract. Hoe je dat geld terugkrijgt, lees je in Huur terugvorderen.
  2. Je woont er al langer. Dan stuur je je verhuurder eerst een voorstel om de huur te verlagen, met een puntentelling erbij, minstens twee kalendermaanden voor de ingangsdatum die je voorstelt. Stemt je verhuurder niet in, dan kun je tot zes weken na die ingangsdatum een verzoek indienen bij de Huurcommissie. Verlaagt zij de huur, dan geldt de lagere huur vanaf de ingangsdatum uit je voorstel, en heb je recht op terugbetaling van wat je vanaf die datum te veel betaalde.

Wil je eerst weten of je huur boven het maximum ligt? Dat lees je in Is mijn huur te hoog?

Zelf doen of laten doen?

Je kunt het zelf doen: zelf de punten tellen, zelf het voorstel aan je verhuurder sturen en zelf het verzoek indienen. Dan regel je ook zelf het contact met je verhuurder.

Je kunt het ook aan mij overlaten. Jij doet de huurprijscheck, stuurt je huurcontract en je laatste huurverhogingsbrief, en tekent de machtiging. Ik regel alles met je verhuurder en zo nodig bij de Huurcommissie, en weet je verhuurder dat je juridische bijstand hebt, dan blijft het zakelijk. Ik werk op basis van no cure no pay. Je betaalt pas achteraf, als je verhuurder heeft ingestemd met mijn voorstel of als de Huurcommissie de huurverlaging heeft uitgesproken. Wat het kost, staat op de pagina prijzen. Het slechtste geval? Dat de Huurcommissie de huurverlaging niet uitspreekt. Dan blijft alles zoals het is, en je betaalt mij niets.

Wil je weten of jouw woning echt vrije sector is? Doe de gratis huurprijscheck. In een paar minuten zie je of je huur omlaag kan.

Bronnen

Kijk in een paar minuten of je te veel huur betaalt.

Gratis en vrijblijvend.

Doe de gratis huurprijscheck